Fair Invest, comment ça marche ?

  • Qu'est ce qu'une SCPI ?
  • Les avantages d'une SCPI ?
  • Les risques ?
  • Les frais ?
  • Comment revendre ses parts ?
  • Fiscalité de la SCPI ?
  • Qu'est ce que l'ISU ?
  • Le démembrement ?

Les SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, sont des sociétés qui ont pour objet exclusif d’investir l’épargne collectée auprès d’un grand nombre d’investisseurs dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier (logements, commerces, bureaux, etc.) dédié à la location.

 

Investir dans une SCPI, également appelée « pierre-papier », vous permet d’être copropriétaire de biens immobiliers avec un budget réduit et de diversifier vos placements. Vous déléguez, moyennant des frais, la gestion de ce patrimoine, et vous recevez chaque trimestre votre part des loyers.

Détenir des parts dans une SCPI est un autre moyen d’investir dans l’immobilier par rapport à l’achat classique d’un bien.

  1. Sécurité et rentabilité :
    Vous investissez dans la pierre par le biais d’une société civile : vous bénéficiez donc de la relative sécurité et de la rentabilité de l’immobilier sans vous soucier de la gestion des biens composant la SCPI (mission confiée à la société de gestion).
     
  2. La diversification permet de maîtriser les risques :
    L’investissement en SCPI étant mutualisé, il porte sur un grand nombre d’immeubles, répartis dans plusieurs villes et lieux. Les risques locatifs sont donc fortement réduits relativement à un investissement direct dans un bien immobilier.
     
  3. Accès à des investissements réservés aux institutionnels :
    Les SCPI vous permettent de diversifier votre patrimoine : grâce à la mutualisation des fonds, vous investissez dans des biens immobiliers en principe peu accessibles comme des locaux commerciaux, des bureaux, des immeubles de caractère, etc.
     
  4. Un placement accessible avec peu d’argent :
    Habituellement, investir dans l’immobilier mobilise de grosses sommes. Mais avec les SCPI, l’immobilier devient accessible à partir de sommes d’investissement très faibles (environ 2000€ en moyenne) en comparaison avec un investissement en immobilier direct.
     
  5. Les SCPI : un placement hors bourse :
    Les SCPI sont des placements peu volatiles (non corrélés à la bourse) et qui présentent de bonnes performances depuis un bon nombre d’années. A titre de comparaison, en 2016, le rendement moyen des parts de SCPI s’établissait à 4,8% contre 1,8% pour les contrats d’assurance vie. Autre avantage, les rentrées d’argent sont régulières (versements trimestriels) tandis que la plupart des produits d’épargne classique ne distribuent pas de rendements réguliers.
     
  6. La sérénité en plus 
    Vous n’avez rien à gérer, les experts de la société de gestion s’occupent de tout :
    • Constitution du patrimoine de la SCPI
    • Gestion de la relation avec les locataires
    • Entretien des biens immobiliers
    • Information régulière aux associés
    • Versement des dividendes aux associés
  1. Risque de perte en capital :
    Le capital investi dans la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection. La valorisation du capital dépendra de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI dont vous détenez des parts.
     
  2. Revenus non garantis :
    Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis, même si la multitude des locataires permet de réduire sensiblement ce risque.
     
  3. Placement peu liquide :
    Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement. Un marché secondaire permettant aux investisseurs de revendre leurs parts à d’autres investisseurs est en général organisé mais la revente de parts de SCPI reste, à titre de comparaison, plus difficile que la revente d’actions ou de parts d’OPCVM.

    Par ailleurs, lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous payez un prix de souscription comportant un ensemble de frais fixes non négociables d’environ 10%. Cela signifie que si vous revendez vos parts le lendemain de votre investissement, vous perdrez 10%. C’est la raison pourquoi il est recommandé d’envisager une durée d’investissement relativement longue (plus de 5 ans).

Lors de l’achat des parts de SCPI plusieurs frais viennent s’ajouter au prix des parts.

  • Les frais de souscription :
    Ils constituent la contrepartie à la recherche, la sélection et l’acquisition du patrimoine immobilier de la SCPI. Ils compensent notamment les frais de notaire qui ont été dus lors des acquisitions. Ils s’élèvent à 10% HT.

  • Les frais de gestion :
    Les frais de gestion rémunèrent l’activité de la société de gestion qui gère au quotidien le fonctionnement de la société, les biens immobiliers et les locataires. Les frais de gestion correspondent à un pourcentage des loyers perçus. Ils s’élèvent à 10% HT des loyers hors charges.

Notez que les revenus locatifs que vous percevez sont nets de frais de gestion.

 

Lorsqu’un investisseur d’une SCPI souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la SCPI. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement, sauf si la société de gestion a constitué un fonds de remboursement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux entrants.

Une SCPI est fiscalisée de la même manière qu’un bien immobilier détenu en direct, tant sur les revenus que sur les plus-values de cession qu’elle génère :

  • Revenus locatifs (issus des loyers perçus par la SCPI) :
    Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application des prélèvements sociaux en vigueur. Vous pouvez opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier (selon les cas) dans votre déclaration de revenus.

  • Plus-values de cession :
    Si vous décidez de revendre vos parts de SCPI, vous serez soumis à la fiscalité des plus-values immobilières.
    Le taux d’imposition sur la plus-value est de 19% et de 15,5% pour les prélèvements sociaux.

NB : L’application de cette fiscalité dépend du nombre d’années de détention de vos parts. Il existe en effet, un abattement progressif qui vous permettra d’effacer toute l’imposition sur la plus-value au bout de 30 années de détention comme un bien immobilier classique.

 

L’investissement socialement utile, consiste à favoriser certaines activités visant à promouvoir la cohésion sociale, tout en réduisant les consommations de fluides. Cela passe notamment par l’amélioration des immeubles, mais aussi par la sensibilisation des locataires afin d’améliorer leurs comportements sur ce sujet.

Fair Invest met au cœur de ses préoccupations patrimoniales l’usage des locaux qu’elle acquiert et dont elle a la charge. Ainsi, certaines activités à caractère social, sont privilégiées. Fair Invest privilégie ainsi les locataires dont les activités sont en lien avec :

  • Le réseau associatif à but de promotion de la cohésion sociale,
  • L’insertion à l’emploi,
  • La promotion d’énergies renouvelables,
  • L’entraide sociale,
  • La santé, le bien-être et la petite enfance.

En ce sens, Fair Invest fait partie des rares SCPI engagée qui combine rendement tout en valorisant les actifs immobiliers.

Il est possible de démembrer des parts de SCPI, comme tout autre actif. Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes.
 

Le droit de propriété se définit de la manière suivante : c'est le droit d'utiliser le bien, d'en percevoir les revenus et d'en disposer (sauf usage interdit par la loi ou les règlements). Il se caractérise par :

  • le droit de jouir du bien : en l'utilisant (« usus ») et en percevant les revenus (« fructus »),
  • le droit d'en disposer (« abusus ») c'est-à-dire par exemple le fait de le vendre ou de le donner.

Lorsque le droit de propriété est démembré, il se décompose :

  • d'une part de l'usufruit (droit d'usage et des revenus au profit de l'usufruitier),
  • et d'autre part de la nue-propriété (droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire sous réserve du respect des droits de l'usufruitier).


On appelle donc démembrement le fait de décomposer les parts de la SCPI en usufruit et en nue-propriété.

Par exemple, un contribuable fortement fiscalisé choisira d’acquérir la nue propriété car dans ce cas, il ne percevra pas les loyers et donc ne paiera pas d’impôt (ni l’impôt sur le revenu, ni l’ISF). Il peut par exemple laisser l’usufruit à ses enfants qui eux bénéficieront des loyers.